煦燕说法丨买房后发现房屋被抵押，购房者该怎么办？

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购房者购买了住宅小区商品房现房，支付全部房款并入住后，却迟迟无法办理房产证。之后得知该小区的房屋已被开发商抵押，如果购房者想要办证必须涤除房屋上的抵押。购房者想通过诉讼方式涂销抵押权人的抵押登记，有无法律依据，能否得到法院支持呢？

根据2023年4月20日发布并施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”人民法院已经明确商品房消费者的权利应优先于抵押权人得到保护。根据最高人民法院民二庭葛洪涛法官的解读，《批复》并非单纯解决购房人的权利能否排除执行，而是要根本解决商品房消费者能否取得所有权。

在裁判文书网上，我们也检索到两起支持商品房消费者涂销抵押登记的判例：

1、广州市中级人民法院（2023）粤01民终14472号：

【裁判要旨】在查明卢某某已付清全部购房款，属于消费者型购房者，其权益应优先于渤海银行前海分行的抵押权予以保护的情况下，渤海银行前海分行以可以“带押网签”为由，上诉主张不同意配合办理涂销抵押登记手续，缺乏充分理据，本院不予采纳。

【裁判结果】驳回上诉，维持一审判决：一、广州新弘房地产有限公司与渤海银行股份有限公司深圳前海分行于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助卢某某办理广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋XXX房的涂销抵押手续；二、广州新弘房地产有限公司于上述判决主文第二项确定的涂销抵押义务完成后三十日内，协助卢某某办理广州市花都区奥园誉湖西街3号奥园誉湖湾1栋XXX房的商品房买卖合同网签备案手续及预告登记手续。

2、北京朝阳区人民法院（2021）京0105民初30309号：

【裁判要旨】考虑原告作为普通消费者与作为专业信托机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异；在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其期待权应优先于长城公司的抵押权获得保护。据此，对于原告要求山水公司继续履行《购房意向书》，协助将涉案房屋办理转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求长城公司注销抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。

【裁判结果】判决：一、第三人长城新盛信托有限责任公司于本判决生效后十五日内注销位于北京市朝阳区弘燕山水文园XX号楼XXX号房屋的抵押登记；二、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于抵押登记注销后十五日内协助原告北京澳兴物业管理有限公司北京分公司将北京市朝阳区弘燕山水文园XX号楼XXX号房屋转移登记至原告北京澳兴物业管理有限公司北京分公司名下。

当前，我国房地产市场供求关系正在发生重大变化，对商品房消费者加强司法保护，对于提振消费者对房地产市场的信心，格外重要。我们认为上述两起判例，在支持商品房消费者涂销抵押登记方面有很大的参考价值。

作者韩晓利，北京大成（郑州）律师事务所专职律师。专业领域：民商事争议解决、公司与金融法律服务。

来源：北京大成（郑州）律师事务所返回搜狐，查看更多

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